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Die 90-Tage-Grenze bei Airbnb: Was sie wirklich bedeutet
Die kurze Antwort
Eine bundesweite „90-Tage-Regel“ für Kurzzeitvermietung gibt es nicht. Die 90 Tage stammen aus dem Landesrecht von Nordrhein-Westfalen - andere Länder ziehen andere Grenzen (Hamburg und München: acht Wochen), und Berlin arbeitet mit einem Genehmigungssystem statt einer einfachen Tagesgrenze. Entscheidend ist immer das Recht Ihres Landes und Ihrer Kommune.
Woher die 90 Tage kommen: die NRW-Regel
In NRW gilt die Nutzung von Wohnraum für Kurzzeitvermietung erst dann als Zweckentfremdung, wenn sie 90 Tage im Kalenderjahr übersteigt (§ 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG NRW); für Studierende gelten 180 Tage. Praktisch relevant ist das nur in den acht Städten mit Zweckentfremdungssatzung (Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster, Wesseling) - dort sind bis zu 90 Tage pro Wohnung und Kalenderjahr genehmigungsfrei, aber registrierungs- und anzeigepflichtig (Wohnraum-ID); die 180-Tage-Ausnahme gilt für von Studierenden angemieteten Wohnraum. In allen anderen NRW-Kommunen gibt es derzeit gar keine kommunale Tagesgrenze.
So wird gezählt - und was offen ist
Die Grenze gilt je Wohnung und Kalenderjahr. Zwei Punkte sind amtlich nicht ausdrücklich geregelt: wie angefangene Tage bzw. Nächte genau gezählt werden und wie Buchungen über mehrere Plattformen zusammengerechnet werden. Der Gesetzeswortlaut stellt auf die Nutzung des Wohnraums ab, nicht auf die Plattform - wer auf mehreren Portalen inseriert, sollte darum vorsichtshalber alle Tage zusammenzählen und Zweifelsfragen mit der eigenen Kommune klären.
Andere Städte, andere Grenzen
- Berlin: Für die Hauptwohnung gibt es keine Tagesgrenze, aber ein Genehmigungssystem: Wer mehr als 49 Prozent der Wohnfläche kurzzeitvermietet, braucht eine Genehmigung; die Vermietung der Nebenwohnung ist auf 90 Tage im Jahr begrenzt und ebenfalls genehmigungspflichtig. Seit 2018 gehört eine Registriernummer in jedes Inserat (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin).
- Hamburg: Die eigene Hauptwohnung darf höchstens acht Wochen (56 Tage) im Kalenderjahr kurzzeitvermietet werden (§ 9 HmbWoSchG); die Wohnraumschutznummer ist immer Pflicht, jede Überlassung ist binnen zehn Tagen zu melden.
- München: Mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr sind Zweckentfremdung (Art. 1 ZwEWG Bayern i. V. m. der städtischen Satzung) - auch verteilt über das Jahr. München hat zudem eine Registrierungspflicht beschlossen (angekündigt zum August 2026; der Start ist an die technische Anbindung an die Bundesnetzagentur geknüpft).
Drei Irrtümer im Faktencheck
- „Bundesweit sind 90 Tage erlaubt.“ Falsch - es gibt kein Bundesgesetz mit dieser Grenze; Hamburg und München liegen bei acht Wochen.
- „Unter 90 Tagen habe ich keine Pflichten.“ Falsch - Registrierung, Belegungsanzeige, Meldeschein und Steuern gelten unabhängig von der Tagesgrenze.
- „Steuern zahle ich erst ab 90 Tagen.“ Falsch - Einnahmen sind ab dem ersten Euro steuerlich relevant, und die Plattform meldet sie ohne Bagatellgrenze (DAC7).
So prüfen Sie Ihre Stadt
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Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand 07/2026.
Quellen
- Wohnraumstärkungsgesetz NRW, § 12 (recht.nrw.de, Abruf 07/2026)
- bauportal.nrw / MHKBD-Leitfaden Wohnraum-ID, Fassung 07/2025
- Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin + FAQ der Senatsverwaltung (berlin.de, Abruf 07/2026)
- Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, § 9 (Abruf 07/2026)
- Bayerisches ZwEWG, Art. 1; Stadt München, Infoblatt Zweckentfremdung + Rathaus-Umschau 2026/113