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Airbnb in der Eigentümergemeinschaft: Was die WEG erlauben muss
Der Grundsatz: Vermieten ist Wohnnutzung
Wer eine Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste vermietet, nutzt sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich „zu Wohnzwecken“ - die Kurzzeitvermietung ist damit zulässig, solange die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09). Die Grenze ist erreicht, wenn das Angebot hotel- oder pensionsartig organisiert wird.
Der erste Blick gehört der Teilungserklärung
Entscheidend ist der Wortlaut Ihrer Teilungserklärung: Steht dort schlicht „Wohnzwecke“, deckt das die Vermietung an Feriengäste ab. Enthält sie dagegen eine ausdrückliche Beschränkung (etwa ein Verbot der tage- oder wochenweisen Überlassung), gilt diese. Prüfen Sie außerdem, ob die Gemeinschaft in der Vergangenheit Beschlüsse zum Thema gefasst hat.
Ein Verbot braucht alle Stimmen
2019 hat der BGH klargestellt: Auch wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält (im Fall: Änderungen mit 75-Prozent-Mehrheit), kann die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten - dafür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig, weil das Verbot die Zweckbestimmung des Eigentums selbst betrifft (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18).
Was sich mit der WEG-Reform 2020 geändert hat
Seit der Reform kann die Mehrheit den Gebrauch regeln - etwa über eine Hausordnung mit Ruhezeiten, Regeln zur Schlüsselübergabe oder zur Müllentsorgung (§ 19 WEG). Ein faktisches Verbot der Kurzzeitvermietung lässt sich darüber aber nicht erreichen; die Linie der BGH-Entscheidung von 2019 gilt nach ganz überwiegender Einschätzung fort.
Vor dem ersten Inserat prüfen
- Teilungserklärung im Wortlaut lesen: Zweckbestimmung, Beschränkungen, Öffnungsklauseln.
- Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft durchsehen (Gebrauchsregelungen, Hausordnung).
- Verwalter informieren - das ist keine Pflicht zur Genehmigung, vermeidet aber Konflikte.
- Kommunale Pflichten getrennt klären (Registrierung, Zweckentfremdung) - die WEG-Frage ersetzt sie nicht.
Was Miteigentümer tun können
Miteigentümer müssen die Vermietung als solche hinnehmen, konkrete Störungen aber nicht: Bei Lärm, Überbelegung oder Verschmutzung bestehen Unterlassungsansprüche (heute § 14 WEG). Wer vermietet, beugt mit klaren Hausregeln für Gäste vor.
Gemietet statt Eigentum? Der § 540 BGB
Mieter brauchen für jede Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) - und eine allgemeine Untermiet-Erlaubnis deckt die tageweise Vermietung an Touristen gerade nicht ab (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Ohne ausdrückliche Erlaubnis drohen Abmahnung und Kündigung.
Ob Ihre konkrete Teilungserklärung eine Vermietung zulässt, ist eine Frage des Einzelfalls - im Zweifel hilft eine anwaltliche Prüfung des Wortlauts.
Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand 07/2026.
Quellen
- BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09 (Feriengäste = Wohnnutzung)
- BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18 + Pressemitteilung Nr. 47/2019 (Verbot nur einstimmig)
- BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13 (Untervermietung an Touristen)
- §§ 14, 19 WEG (seit WEMoG 2020); § 540 BGB